Soi Kèo

Đầu tàu tăng trưởng âm

Theíndụngtăngbấtđộngsảnvẫnâthien hạ beto ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, nhận thấy những vướng mắc, khó khăn mà doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) gặp phải nên Chính phủ và TP đã có nhiều giải pháp quyết liệt, tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thúc đẩy thị trường này phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đặc biệt là xác định luôn đồng hành với các DN kinh doanh BĐS. Dù vậy, thống kê 9 tháng năm 2023, hoạt động kinh doanh BĐS TP.HCM tăng trưởng âm 8,71% so với cùng kỳ. Trước đó, 6 tháng đầu năm 2023, hoạt động này tăng trưởng âm 11,58% và quý 1/2023 tăng trưởng âm đến 16,2% so cùng kỳ. Đặc biệt, doanh thu hoạt động kinh doanh BĐS 9 tháng năm 2023 giảm 4,7% so với cùng kỳ; trước đó 6 tháng đầu năm đã giảm 8,3% và 4 tháng đầu năm giảm đến 14,6%.

ĐÌNH SƠN

Về nguồn cung nhà ở, 9 tháng năm 2023 đã có 15 dự án nhà ở thương mại được xác nhận đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 15.020 căn được đưa ra thị trường (gồm 13.767 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà thấp tầng). Trong đó phân khúc cao cấp có 9.969 căn và phân khúc trung cấp 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân. Vốn đầu tư trong nước và nước ngoài rót vào hoạt động kinh doanh BĐS còn hạn chế, nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân không có sản phẩm đưa ra thị trường.

Là đầu tàu kinh tế của cả nước, cũng là nơi có hoạt động kinh doanh BĐS sôi động bậc nhất, việc BĐS TP.HCM tăng trưởng âm đặt dấu hỏi lớn về hoạt động tiếp cận vốn của các DN trong bối cảnh dư nợ tín dụng ở lĩnh vực này được công bố tăng trưởng khá tốt. Ở góc độ DN, lý giải về địa chỉ của dòng chảy tín dụng, ông Ngô Quang Phú, Tổng giám đốc Tập đoàn Phú Đông, cho rằng có thể một phần dòng vốn này chảy vào các DN BĐS sân sau của các nhà băng. Không chỉ vậy, thời gian qua nhiều DN trả nợ trái phiếu DN trước hạn. Khoản tiền này cũng có thể từ các tổ chức tín dụng vì khi phát hành trái phiếu DN, cả DN BĐS và ngân hàng (NH) đều "có vấn đề" về điều kiện phát hành, bảo lãnh. Nay DN BĐS bị tuýt còi, yêu cầu phải khắc phục thì NH là nơi bảo lãnh phải "đồng hành" để khắc phục hậu quả. Đây có thể là hai nguyên nhân vì sao tăng trưởng tín dụng tăng nhưng không thấy tiền chảy ra ngoài thị trường, "thấm" vào lĩnh vực BĐS.

"Hiện nay DN hay nhà đầu tư cá nhân muốn vay phải đủ điều kiện, mà điều kiện hiện rất ngặt nghèo. Muốn được vay phải có tài sản đảm bảo là tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, được thẩm định giá; có phương án kinh doanh khả thi, có dòng tiền trả nợ, có uy tín với NH, không phát sinh nợ xấu; có báo cáo tài chính sạch đẹp, năng lực tốt... Trong bối cảnh hiện nay, để đáp ứng tất cả các yêu cầu này là vô cùng khó khăn, nên nói thẳng là DN rất khó tiếp cận vốn tín dụng từ NH", ông Phúc khẳng định.

Bên cạnh đó, nhiều DN không có nhu cầu vay vốn do tồn kho nhiều, hàng bán không được. DN khó, cá nhân càng khó hơn. Mới đây Hội Môi giới BĐS VN thống kê, tính đến hết tháng 9.2023, cả nước có khoảng hơn 13.000 BĐS được giao dịch. Đa số người mua BĐS hiện nay là dùng tiền nhàn rỗi, rất ít người dám vay tiền NH để mua lúc này. "DN không vay được vốn. Nhà đầu tư cá nhân sợ không dám vay vốn NH để mua BĐS. Thông tư 06 dù cho phép khách hàng cá nhân và DN vay đảo nợ, kích hoạt cạnh tranh lãi suất của các NH, mở ra cơ hội để khách hàng tiếp cận được các khoản vay có chi phí thấp hơn. Tuy nhiên, thực tế do thủ tục vay không dễ, chi phí phát sinh lớn... nên tác dụng chưa đạt được như kỳ vọng. Chính vì vậy, tính đến cuối tháng 8.2023, tín dụng của hệ thống NH VN mới chỉ tăng 5,3% so với thời điểm đầu năm, thấp hơn khá nhiều so với mức tăng 9,9% của cùng kỳ năm ngoái, cũng như còn cách khá xa so với mục tiêu tăng trưởng 14% cho cả năm 2023. Không hiểu số tiền 1 triệu tỉ đồng kia chảy vào đâu", lãnh đạo một DN BĐS tại TP.HCM giải thích.

KHÔNG BIẾT TIỀN ĐI ĐÂU, VỀ ĐÂU

Đặt vấn đề về dòng chảy tín dụng với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu, ông tỏ ra băn khoăn, vì thống kê của NH Nhà nước (NHNN) cho thấy tín dụng vào BĐS tăng nhưng hiệp hội cũng không rõ là dòng tiền này đi về đâu. "Rất mong NHNN cho biết rõ để cộng đồng DN biết được vốn đang hấp thụ vào phân khúc nào. Bởi năm 2023 gần như tất cả các phân khúc BĐS đều đóng băng, chỉ có một điểm sáng là BĐS công nghiệp. Nếu tiền vào lĩnh vực này thì rất đáng mừng", ông Châu nói và cho rằng tín dụng tăng trưởng nhưng NHNN nhận định tín dụng vào lĩnh vực tiêu dùng BĐS giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Cái này đi liền với thực trạng là đến nay thị trường BĐS vẫn rất khó khăn do niềm tin sụt giảm, người dân không dám bỏ tiền mua BĐS. 

"Đây là điều rất đáng lo khi tăng trưởng tín dụng 9 tháng rất thấp. Nguồn tín dụng vào sản xuất kinh doanh giảm cho thấy phát triển kinh tế - xã hội bị sụt giảm theo. BĐS là kênh hấp thụ vốn tín dụng lớn nhất nhưng pháp lý không xong thì không thể vay vốn vì NH yêu cầu phải có thiết kế xây dựng được duyệt hoặc phải có giấy phép xây dựng mới cho vay. Trong khi hầu hết các dự án tắc ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, ở khâu xây dựng quy hoạch, khâu tính tiền sử dụng đất. Những câu chuyện này phải giải quyết để tạo điều kiện cho DN tiếp cận tín dụng tốt hơn", ông Châu nói.

TS Trần Du Lịch, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn thực hiện Nghị quyết 98 của TP.HCM, nhận định kinh tế thế giới còn nhiều biến động, do đó kinh tế năm 2023 khó tăng trưởng cao. Trong tình hình này, thị trường BĐS sẽ còn khó vì liên quan đến thị trường tài chính, tín dụng. Không chỉ "tắc" tín dụng, thị trường BĐS cũng "tắc" về cơ chế, chính sách. Hiện hai điểm nghẽn này đang xảy ra cùng lúc nên khó chồng khó.

"Kinh tế năm 2024 chưa hy vọng sẽ khởi sắc mạnh mẽ. Thị trường BĐS thì cần giải quyết vấn đề bất cân xứng lẫn cung và cầu. Vì thời gian qua, sản phẩm phục vụ cho đầu cơ quá nhiều, sản phẩm cao cấp chiếm tỷ lệ cao, còn sản phẩm phục vụ người có nhu cầu thực thì quá ít. Do vậy, việc tái cơ cấu sản phẩm BĐS theo nhu cầu thực của thị trường mới có thể nhanh chóng khiến thị trường hồi phục. Không phải ngẫu nhiên Chính phủ mạnh mẽ phát triển nhà ở xã hội, là để cung - cầu gặp nhau, để phù hợp với người tiêu dùng", TS Trần Du Lịch chia sẻ thêm.

"Công điện mới đây của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu NH đánh giá tính khả thi của dự án trên cơ sở lịch sử tín dụng của DN. Đồng thời mở thêm tài sản thế chấp là đất sạch có sổ đỏ đang trong quá trình làm dự án. Đã có quỹ đất trong tay mà không vay được vốn thì quá khó khăn cho DN".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM